借地借家法第32条
条文
[編集]（借賃増減請求権）
- 第32条
- 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
- 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
- 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
解説
[編集]参照条文
[編集]判例
[編集]- 敷金請求本訴、賃料相当額確認請求反訴事件（最高裁判決 平成15年10月21日）
- いわゆるサブリース契約と借地借家法32条1項の適用の有無
- 不動産賃貸業等を営む甲が、乙が建築した建物で転貸事業を行うため、乙との間であらかじめ賃料額、その改定等についての協議を調え、その結果に基づき、乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても、借地借家法32条1項の規定が適用される。
- いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情
- 不動産賃貸業等を営む甲が、乙が建築した建物で転貸事業を行うため、乙との間であらかじめ賃料額、その改定等についての協議を調え、その結果に基づき、乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後、借地借家法32条1項に基づいて賃料減額の請求をした場合において、その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり、同契約において賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約等が付されるに至った事情、とりわけ約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係、甲の転貸事業における収支予測にかかわる事情、乙の敷金及び融資を受けた建築資金の返済の予定にかかわる事情等をも考慮すべきである。
- いわゆるサブリース契約と借地借家法32条1項の適用の有無
- 建物賃料改定請求事件（最高裁判決 平成15年10月21日）
- 建物賃貸借契約に基づく使用収益の開始前に借地借家法32条1項に基づき賃料増減額請求をすることの可否
- 建物賃貸借契約の当事者は、契約に基づく建物の使用収益の開始前に、借地借家法32条1項に基づいて賃料の額の増減を求めることはできない。
- 賃料請求本訴、同反訴事件（最高裁判決 平成17年3月10日）
- 賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され他の用途に転用することが困難である建物を目的とし３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約について賃借人のした賃料減額請求権の行使を否定した原審の判断に違法があるとされた事例
- 賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され、他の用途に転用することが困難である建物について、賃貸人が将来にわたり安定した賃料収入を得ること等を目的として、３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結された場合において、賃料減額請求の当否を判断するに当たり、当初の合意賃料を維持することが公平を失し信義に反するというような特段の事情の有無により賃料減額請求の当否を判断すべきものとして、専ら公租公課の上昇及び賃借人の経営状態のみを参酌し、土地建物の価格等の変動、近傍同種の建物の賃料相場等借地借家法32条1項所定の他の重要な事情を参酌しないまま、賃借人のした賃料減額請求権の行使を否定した原審の判断には、違法がある。
- 賃料減額確認請求本訴、同反訴事件（最高裁判決 平成20年2月29日）
- 賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人からの賃料減額請求の当否等を判断するに当たり、上記特約による改定前に当事者が現実に合意した直近の賃料を基にすることなく、上記特約によって増額された賃料を基にして、増額された日から当該請求の日までの間に限定して経済事情の変動等を考慮した原審の判断に違法があるとされた事例
- 賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から借地借家法32条1項の規定に基づく賃料減額請求がされた場合において、当該請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たり、上記特約による改定前に賃貸借契約の当事者が現実に合意した直近の賃料を基にして、その合意された日から当該請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮しなければならないにもかかわらず、上記特約によって増額された賃料を基にして、増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し、増額された日から当該請求の日までの間に限定して、その間の経済事情の変動等を考慮した原審の判断には、違法がある。
- 建物賃料増額確認請求事件（最高裁判決 平成26年9月25日）民訴法114条1項、民訴法134条
- 借地借家法32条1項の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力
- 借地借家法32条1項の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力は、原告が特定の期間の賃料額について確認を求めていると認められる特段の事情のない限り、前提である賃料増減請求の効果が生じた時点の賃料額に係る判断について生ずる。
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