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民法第605条の2

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法学民事法コンメンタール民法第3編 債権 (コンメンタール民法)

条文[編集]

(不動産の賃貸人たる地位の移転)

第605条の2
  1. 前条借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
  2. 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する 。
  3. 第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ 、賃借人に対抗することができない。
  4. 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

改正経緯[編集]

2017年改正にて新設。

解説[編集]

参照条文[編集]

判例[編集]

新設前判例[編集]

  1. 家屋明渡並びに損害賠償請求(最高裁判決 昭和35年06月23日)民法第613条
    賃貸人の地位は賃貸物の譲渡に伴い当然に移動するか。
    賃貸物の所有権が当初の賃貸人から順次移転し現在の現所有権者に帰した場合、当初の賃貸人と賃借人間の賃貸借は借家法上、現所有者に承継されたものと解すべきであるから現所有者は賃借人に本件家屋の使用収益をさせる義務を負う。
  2. 家屋明渡請求(最高裁判決 昭和39年8月28日)民法第394条
    1. 家屋所有権の移転と賃貸人の地位の承継。
      自己の所有家屋を他に賃貸している者が賃貸借継続中に第三者に右家屋の所有権を移転した場合には、特段の事情のないかぎり、賃貸人の地位もこれにともなつて右第三者に移転するものと解すべきである。
    2. 家屋所有権の移転による賃貸人の地位の承継に関し審理不尽の違法があるとされた事例。
      賃料不払により賃貸借契約を解除したことを理由とする家屋明渡請求訴訟において、賃借人(被告)から、賃貸人(原告)は右解除の意思表示をした当時すでに右家屋を第三者に売り渡してその実体的権利を失つているから明渡請求権を有しない旨の主張がされたのに対し、賃貸人(原告)に右主張に対する認否を求めることなく、本訴請求は賃貸借の消滅による目的物返還請求権に基づくものであるから、かりに賃貸人(原告)が右家屋の所有権を他に移転しても右請求権の行使を妨げる理由にはならないとして、右主張を排斥するのは、審理不尽の違法がある。
  3. 家賃金請求(最高裁判決 昭和44年7月17日)民法第394条
    賃貸建物の所有権移転と敷金の承継
     建物賃貸借契約において、該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料債務があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。
  4. 保証金返還債務確認請求事件(最高裁判決 平成11年3月25日)民法第619条
    賃貸建物の新旧所有者が賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨を合意した場合における賃貸人の地位の帰すう
    自己の所有建物を他に賃貸して引き渡した者が右建物の所有権を第三者に移転した場合に、新旧所有者間において賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨を合意したとしても、これをもって直ちに賃貸人の地位の新所有者への移転を妨げるべき特段の事情があるものということはできない。
    • 右の新旧所有者間の合意に従った法律関係が生ずることを認めると、賃借人は、建物所有者との間で賃貸借契約を締結したにもかかわらず、新旧所有者間の合意のみによって、建物所有権を有しない転貸人との間の転貸借契約における転借人と同様の地位に立たされることとなり、旧所有者がその責めに帰すべき事由によって右建物を使用管理する等の権原を失い、右建物を賃借人に賃貸することができなくなった場合には、その地位を失うに至ることもあり得るなど、不測の損害を被るおそれがある。

前条:
民法第605条
(不動産賃貸借の対抗力)
民法
第3編 債権

第2章 契約

第7節 賃貸借
次条:
民法第605条の3
(合意による不動産の賃貸人たる地位の移転)
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